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新築・注文住宅の計画に欠かせない“建ぺい率・容積率”とは?

新築・注文住宅HOW TO「新築・注文住宅の計画に欠かせない“建ぺい率・容積率”とは?」

こんにちは。設計の唐澤です。
お仕事や育児に奮闘されながら、「将来は新築を…」と限られた時間の中、住まいづくりについて勉強されている方も多くいらっしゃることと思います。
そこで今回は、住まいづくりには欠かせない「建ぺい率・容積率」についてご説明します。
「将来子どもが増えることを考えて予備の部屋を多く計画したい」、「今後2世帯にできるよう3階建てで計画したい…」など、ご希望を叶える為には大切な情報になりますので、少しでもご参考にして頂ければと思います!

“建ぺい率・容積率”とは?

「建ぺい率・容積率」とは、土地に対して建てられる住宅の規模を指します。建ぺい率は、「敷地に対して建物をどの位の大きさまで建てられるのか」を表します。
例として、120㎡の敷地面積に対し、建ぺい率50%の場合、

120㎡×50%=60㎡

建てられる住宅の面積は60㎡となります。

これに対し容積率は、「何階まで、この規模の部屋をいくつ設けられる」といった床面積の制限を表しています。
120㎡の敷地に対し容積率100%の場合、1階の床面積60㎡、2階の床面積50㎡で計画すると、

床面積の合計=60㎡+50㎡=110㎡

110㎡÷120㎡=92% ≦ 100%

敷地に対して92%ですので、制限内で建てることができます。
この2つを確認することで、ご自分の土地にどの位の建物を建てられるかイメージができます。

建ぺい率・容積率は、地域によって違いがあります!

新築・注文住宅の計画に欠かせない“建ぺい率・容積率”とは?写真1

その土地の建ぺい率・容積率は、地域ごとに数値が異なります。
「用途地域」と呼ばれ、低層住居専用地域、中高層住居専用地域、住居地域などに分かれています。
この3地域は住宅街に多く指定されています。
駅前の商店街などの店舗を兼ねた住宅の多い地域は「近隣商業地域」などと呼ばれ、より高い建物を建てられたりします。
市のHPでもご自分の土地情報を確認することができますので、是非チェックしてみてください。

用途地域だけではない?道路の幅による制限とは

新築・注文住宅の計画に欠かせない“建ぺい率・容積率”とは?写真2

建ぺい率に関しては、先程お話した通り用途地域の確認でOKです。
一方で容積率に関しては、地域だけでなく道路の幅も影響してくるのです。。
地域によっても変わりますが一例挙げてみます。

    <新築予定の土地>

  • ・低層住居専用地域
  • ・容積率 200%の指定
  • ・前面道路の幅が4mの場合、

4m×4÷10×100%=160%

となります。
この場合、より小さい方を守らなければならず、容積率は160%となります。
道路の幅によって、その環境に合った住宅を建ててくださいね、という決まりがあるためです。
この場合よっぽど大規模の住宅を計画しない限りは160%でも十分ですので心配することはありませんが、こういった決まりもございます。

他にも…色々とある土地と建物の決まりごと

新築・注文住宅の計画に欠かせない“建ぺい率・容積率”とは?写真3

お話してきました内容が基本ですが、土地の形状や道路との関係により、他にも決まりや緩和措置などがあります。
今回は一部ですが挙げさせていただきます。

    土地と建物の決まりごと

  • ・土地が2つの用途地域をまたぐ場合、両方の建ぺい率・容積率が関わります。
  • ・道路の角地に敷地がある場合、角度が120度未満であれば、建ぺい率が+10%緩和されます。
  • ・前面道路が2以上ある場合、最大幅の道路で容積率を計算できます。
  • ・軒、庇、バルコニーは奥行きが1m以内であれば建築面積に入れなくてOK、という決まりがあります。もし1m以上出ていても、超えた分しか面積に入りません。

などなど、他にも多く決まりがございます。
少しややこしいところではありますので、細かな部分は土地の紹介元に聞いてみましょう。

「不動産会社」と「建築会社」、同じ土地でも“見え方”がちがうことも

本日は細かい数字ばかりで失礼しました。。
「この土地からの風景を眺めながら生活したい…」、「子育てに優しい街が気に入っている」など、そこで住まうことが楽しくなるような土地選びが大切であると思いますので、大まかに心に留めて頂ければと思います。

最後に良い土地かどうかを考える際のポイントをお伝えすると、不動産会社と建築会社とでは土地の見方が少し異なる場合がありますので、様々な視点から総合的に判断していくことをおススメします。
「よい土地であること」と、「よい家が建つこと」は必ずしもイコールではありません。
そこにどんな住まいを建てられるか(お客様の理想を実現できる設計プランが可能かどうか)、土地を仲介することが専門の不動産会社さんからだけでなく、ぜひ設計的な視点も取り入れて住まいの計画を立てていただきたく思います。

そして何より、よい土地は価格も高く、競争も激しいです。
先を越されてしまうなど、手に入れることが難しい場合もあります。

もしご希望ございましたら、設計スタッフが一緒に土地を見に行って、本日お伝えしたような部分を詳しく分析した上で、理想の家づくりができるかどうか一緒に考えることも可能でございます!
土地の条件と同じだけ、限られたボリュームを最大限に活かす建築的な工夫もありますので、お悩みの方はお気軽に夢工房へご相談くださいませ。

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