こんにちは。設計デザイナーの中田です。
今回は、築40年の木造戸建てのリノベーションについてご紹介します。
築40年前後のお家に住まわれている方にはリノベーションをご検討されている方も多いと思います。
築40年経つと、どんな工事が必要なのか、解体したらどんな風になっているのか、気になりますよね。
また、建て替えの方がいいのか？悩まれている方も多いと思います。
是非参考にしてみてください。
目次
築40年の家にあと何年住める？ 建て替えかリノベーションか
夢工房にお問合せくださるお客様で、「築古だけど、建て替えをした方が良いですか？」とご相談をいただくことがよくあります。
その答えは、ご予算と、建築に関わる法律と、その家に対する想い入れなど、色々な要因によって変わります。
まず、「予算が1500万円です」と言われたらリノベーションを進める方向でおすすめすることが多いです。建て替えだと難しい金額になってきます。
「予算が3000万円です」となったら、建て替えの方向でも検討出来るでしょう。
また、法律は数十年の間に色々と変わっています。40年前は法律上問題のない建物だったにも関わらず、今の法律では違法建築になってしまうため、「建て替え不可能」「建て替えをしてもいいけど、今より小さな面積になります」そういった物件は非常に多いのです。どんどん法律が厳しくなっているのですね。
それから、その家に対する想い入れですね。
以前担当したお客様で、3世代で住み継がれているお家をリノベーションしました。
大学生のお孫さん筆頭に、「今までの思い出や雰囲気を壊さずに、それでいて機能的に」というテーマでリノベーションをしたことがあります。思い出の沢山詰まったお家を暮らしやすいように、リノベーションさせていただきました。
夢工房では、「リノベーションと建て替えで、金額はそんなに変わらないから絶対建て替えした方がいいですよ！」というように無理に建て替えをお勧めすることはございません。
お客様がどう考えているのか、何に迷われているのか、そういったことをすり合わせながら、一人一人に合ったプランをご提案させていただきます。
築古の戸建てリノベーションで検討すべきこと
間取りのことも大事ですが、それ以前に構造・断熱・耐震、これらのことはとても大切なことです。
「今住んでいるお家をリノベーションします」ということあれば、
・冬がすごく寒いんです
・湿度がすごく高くてカビに困っているんです
など、住んでいるからこそのお困りごとがあると思います。
そういったことは今すぐに改善したいことだと思います。
しかし、壁で塞がれてしまって見えない柱や床下のこと、そういったことも検討する必要があります。
特に木造住宅でよく見られるのが、
・雨漏りによる腐食
・シロアリによる被害
・筋交いなどの構造材が現在の基準になっていない
・配管が古く鉄管のまま
・断熱材がカビだらけ、または入っていない、薄い
など、色々な懸念事項があります。
現在工事中の物件では、下記のようなことがありました。
・シロアリ被害
全てのお家にいるわけでは無いのですが、ほとんどのお家の一部がシロアリ被害に遭っているように感じます。
このお家でも、何ヶ所か、木部がシロアリの被害に遭っていたため、木部を交換することになりました。
・筋交いが現在の基準になっていない
筋交いは入っていたのですが、厚みが薄くほとんど意味をなさない構造になっていました。
ただ、外壁がモルタルで出来ていたので筋交いがなくても壊れずにいたんです。
筋交いの1本も入っていない物件も見たことがあります。
昔と今では家の造りが違う部分もあるので、面白いですよね。
・隅木にキノコが生えていた
屋根を作る「隅木」という部材にキノコがびっしりと生えていました。
木部に腐食などは見当たらなかったのですが、こんなのがあったなんて気が付きませんよね・・・
気になる費用、どれくらいかかるの？
色々と手を加えなくてはいけないのはわかったけど、費用はどのくらいかかるの？と皆さん思いますよね。
実際、全ての性能をよくしようと思うと、お家の大きさにもよりますが、2000万円〜3000万円程度はかかってしまいます。
※いわゆるフルリノベーションで、室内の設備交換、内装工事に加え、断熱、耐震、外壁・屋根の塗装なども行った場合の金額です
※2024年６月時点の情報です
しかし、壁や床を壊して、構造材を見られるような機会は今後何度もあることでは無いですよね。
折角の機会なので、今後のことも考えると、断熱や構造を見直すタイミングだと思います。
リフォーム事例と実際にかかった費用を解説
夢工房で実際にお手伝いさせていただいたのは、築50年ほどの戸建て。
趣のあるお住まいを、どのようにリフォームしたのか、解説します。
beforeのお住まい
主なリフォーム内容
断熱材の追加
断熱材が入っていなかったため、床・壁・天井に幅広く追加しています。
構造の補強
構造の柱・梁に、金物を追加し、補強しました。
屋根の葺き替え・外壁の再塗装
屋根before & after
外壁before & after
屋根は腐敗していたため、すべて葺き替え。外壁は上から塗りなおし、玄関ドアも交換させていただきました。
主な工事内容と費用
大まかな工事内容と、実際にかかった費用はこちらです。
【主な工事内容】
・断熱材の追加
・構造補強
・床の組みなおし
・水道管の交換
・電気配線のやり直し
・屋根の葺き替え
・外壁の再塗装
・床・壁や建具などの内装工事
・水回りの交換
・解体費 etc…
【かかった費用】
1,400万
※2024年施工時の金額です。
築50年とは思えない、フレッシュな内装に生まれ変わりました。
まとめ
夢工房は、築古の物件のリノベーションの経験も豊富です。以前私が担当した物件は、正確な築年数は資料が残っておらず判断できなかったのですが、大正時代からあった建物だったようです。
築古だけど、どんな風にリフォームをすべきか悩んでいる方は、是非夢工房にお問合せください！
ユメノヒ編集部・WRITER
