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どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション

不動産の基礎知識「どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション」

不動産担当の佐藤です。

9月は週末に台風が続いたこともあり、気候が落ち着きませんでしたが、段々と涼しい日も増えてきており、心地よい秋の季節が楽しみな近頃です。
本日は中古の物件探しのご相談の際、よくご質問頂きます、「戸建住宅」と「マンション、どちらを購入するのがよいか、ということについてご説明させて頂きます。

結論から申し上げますと、どちらがおすすめ、ということはお伝えしにくく、費用や希望の立地など、みなさまそれぞれの希望条件はもちろんのこと、将来のライフプランや理想の生活スタイルから、決めていくことを推奨しております。

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ただ、「どちらがよいか決められない!」という方へ、この記事では、その判断のヒントになる項目をいくつかご紹介させて頂きたいと思います。

どれくらい必要?中古物件リノベーション費用の違い

どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション写真1

まずは気になる中古の物件を購入したときのリノベーション費用を考えてみましょう。もちろん購入した物件によって状況は様々ですが、80㎡ほどのお部屋(戸建の場合は2階建て)にて、水回りや内装などをフルリノベーションした場合を想定して比べてみたいと思います。

マンションの場合は基本的に専有部分の範囲のみ工事可能

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施工事例をもっと詳しく見る> 「色のマジック」

リノベーションの費用についても、維持費と同様に中古のマンションの場合は比較的シンプルです。マンションのリノベーションの場合は、バルコニーや外壁、窓サッシについてはマンションの「共用部分」となっていることがほとんどであるため、個人で変更することが出来ません。また、コンクリートの部分についても、申請で認められた場合を除いて手を加えることができません。そのため、工事のメニューとしては、

●解体(内装、設備)
●間取りの変更(躯体やパイプスペースなどはそのままの位置)
●床、壁、天井の内装
●水回り設備・配管(専有部内)の交換
●電気設備の交換
●二重窓(内窓)

など、とても限定的になります。
また、マンションの管理規約によっては、使用できない素材などがございます。特に多いケースが、床材をフローリングにした場合、遮音性能の規定が定められており、使用できるフローリングが制限される場合があります。

一方で、予算については目安が立てやすくなります。夢工房のお客様では多く自然素材を採用頂いておりますため、80㎡のフルリノベーションで1㎡あたり12~15万円の範囲が最近の事例では多いです。そのためリノベーションの費用として、凡そ900~1,200万円ほどが一つの目安となります。

戸建住宅の場合は工事メニューがたくさん

どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション写真3

施工事例をもっと詳しく見る> 「シンプルのなかに」

戸建住宅の場合は、マンションのリノベーションで紹介した、

  • ●解体(内装、設備)
  • ●間取りの変更
  • ●床、壁、天井の内装
  • ●水回り設備・配管(専有部内)の交換
  • ●電気設備の交換

  • に加えて、

  • ●防蟻工事
  • ●耐震補強工事
  • ●断熱工事
  • ●防水工事
  • ●基礎補強工事
  • ●外装工事
  • ●外構(エクステリア)工事・・・
  • など、多くの工事個所が選択肢としてあげられます。

    例えば、内装と水回り設備、防蟻などの場合、80㎡の家の場合、1㎡あたり13~16万円ほど、凡そ1,100〜1,300万円が一つの目安になります。

    これらに加え、
    例えば外壁の状態が悪い場合は、外壁塗装やシール打ちなどの外装工事が追加・・・
    断熱を新規で行う場合は、壁・床・天井の断熱工事を追加・・・
    窓や玄関を交換する場合はサッシ工事を追加・・・
    お庭やフェンスなどに手を加える場合は、外構工事を追加・・・など

    建物の状態によって選択肢がたくさんあります。そのため、同じ床面積でも、1,500~2,500万円を中心に、工事費用が大きく変動します。加えて、建物の工法によっては、間取り変更等の制限がかかる場合もあります。以上からマンションに比べ、戸建住宅のリノベーションの費用感が立てにくいです。

    夢工房で物件を探す際は、プランナーや建築士が同行の上、リノベーションの凡その費用感をご提案しながら、物件の内見をしていきます。購入後に資金不足や、憧れのリノベーションが全然実現しなかった・・・ということ無いように、物件探しの時点から、リノベーションの計画を相談していきます。

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    土地?建物?区分所有?家の権利の違い

    どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション写真4

    それ以外にもどのような違いがあるのでしょうか。次に、少し堅苦しい内容ですが、家を購入した場合の権利の違いについてみてみましょう。実は、戸建とマンションでは権利形態に違いがあります。そのため、リノベーションなどで工事する範囲が異なってくるのですね。特にマンションは権利の種類が少々複雑になるので、検討する前に一度確認してみましょう。

    中古戸建住宅を購入する場合は「土地」と「建物」

    どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション写真5

    中古の戸建住宅を購入する場合ですが、こちらはとてもシンプルで、物件を購入する際に、家が建っている「土地」と、家そのものである「建物」それぞれの所有権を得ることになります。

    「土地」と「建物」、どちらも自分の所有となるため、例えば将来、家を取り壊して同じ土地に新築の家を建てることや、建物を取り壊して土地として売却をすることも可能になります。なお、権利の中には、「借地権」などの形態もありますが、こちらはまた別の記事でご紹介できればと思います。

    中古マンションを購入する場合は「区分所有」

    どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション写真6

    中古のマンションを購入する際はどうでしょうか。多くの場合、「区分所有」という形をとります。「区分所有」とは区分所有法という法律に定められており、


    1.建物の各部分に構造上の独立性があること
    2.建物の各部分に利用上の独立性があること

    上記2つが要件としてあります。これら要件を満たす物件が「区分所有」の対象となる「区分所有建物」と認められます。ひとつの建物を複数にわけて、それぞれの部屋を所有する仕組みですね。

    多くの分譲マンションはこちらに該当するため、中古のマンションを購入する場合は、この「区分所有建物」の「専有部分」を購入することをイメージしてもらうことになります。「専有部分」は、いわゆる購入したマンションの部屋部分のことで、「201号室」「B号室」など専有できる場所としてわかれているところです。この「専有部分」を所有する権利を「区分所有権」といい、購入時にその権利を得ることになります。

    また、「区分所有権」に加えて、定められた持分割合に応じて、エレベーターや階段などの「共用部分」と呼ばれる部分の持分と マンションが建っている敷地に対する「敷地利用権」についても得ることになります。

    基本的に「区分所有権」と「敷地利用権」は分離禁止となっております。そのため、戸建住宅と違い、自分の都合で、土地の使い方の変更や売却が出来ない仕組みとなっています。「共有部分」も同様で、持分を得ているため、利用する権利はあるのですが、一方で維持・管理する必要もあります。そのために、修繕積立金や管理費を負担することになります。

    戸建ては管理費が不要?維持費の違い

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    無事、家を購入することができたあとも、安全で快適な家を維持するために費用が発生します。ここでは購入後の維持費を比べてみたいと思います。

    マンションの場合は費用が決められている

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    権利の形とは逆に、マンションの場合はとてもシンプルです。マンションが制定している管理規約や管理組合の総会等により、管理費と修繕積立金が定められていることがほとんどになります。すなわち、毎月その分の費用を支払うことになります。

    管理費は日々の清掃や、管理人さんをおくことに対する費用が該当します。修繕積立金は、主に10〜15年に実施される大規模修繕工事を行うための費用に充てられます。また、台風などによる設備の破損などについても、積立金から修理をすることがあります。マンションの規模や戸数、設備の多さによって金額はまちまちではあるのですが、80㎡ほどのマンションの場合、管理費と修繕積立金あわせて凡そ毎月3~4万円の場合が多いです。

    集められたお金については、管理会社や管理組合によって運用されていくので、計画から実施まで、そのマンション全体で足並みをそろえて、費用を使っていくことになります。注意する点としては、管理会社が入らない自主管理のマンションの場合は、住民自ら計画をたて運用していく必要があります。

    戸建住宅は何が起きるかわからない・・・?

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    一方で、戸建住宅の場合は、通常、管理規約などはありません。マンションの管理費に相当する費用(電気代、セキュリティ代等)の多くは毎月の家計から出費されるかと思いますが、それ以外にも将来的な工事のために、費用を積み立てる必要があります。そして修繕のために積み立てる費用は所有者次第となります。

    例として、10年後に外壁などの補修をするために360万円必要になることを想定した場合、ひと月あたり凡そ毎月3万円積み立てておくと、賄える計算になります。もちろん、自然災害など万が一に備えて、もう少し上乗せすることもありますが、一方で、特に毎月の積立を行わず、修繕を行う必要が発生した場合、都度、貯蓄から出費することも可能です。

    その家その家によって計画を考える必要があるため、ライフプランニングなどを活用して資金計画を想定することを推奨しています。

    なお、少し話はそれますが、お車をお持ちの方は、毎月の駐車場代についても、数年単位でみると大きな出費の差になります。戸建住宅で敷地内に駐車場が設けられる場合は、とくに費用はかかりませんが、敷地内に止められない場合は、周辺のパーキングを借りることになります。マンションについても、月額の利用料を定められている場合は多いので、購入時にその費用を忘れずに確認するようにしましょう。

    理想の暮らしとライフプランを提案します

    どっちがおすすめ?中古戸建or中古マンション写真10

    リノベーション費用、権利、維持費という3つの視点から、戸建住宅とマンションを比較してみました。もちろん、それ以外にも異なる要素がありますが、理想の住まいを考える上で参考になればと思います。

    冒頭でも書かせて頂きましたが、どちらが絶対によい!ということはありません。夢工房のワンストップリノベーションサービスでは、お客様の理想の暮らし方や将来計画をお伺いして、理想の住まいの提案をすることを目指しております。

    ガーデニングやお庭でBBQなどを日常生活に取り入れたい方には、戸建住宅をご提案したり、一方で利便性重視な方や、将来住み替えを検討しているので売却も視野に入れた物件を探されている方にはマンションをご提案します。

    お客様の目指すライフスタイルを、物件探しとリノベーション、2つの視点からご提案出来ることが夢工房です。夢の暮らしの実現のための最初の一歩として、ぜひ夢工房にご相談ください。

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    ユメノヒ編集部・WRITER

    不動産コンシェルジュ/リノベーションプランナー

    佐藤 昂太 KOTA SATO

    サッカー観戦、テニス、フットサル、街歩き

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